양도소득세 계산기

Q: 장기보유특별공제는 언제부터 받나요?

일반 부동산(토지·상가·일반 주택)은 3년 이상 보유해야 받을 수 있습니다. 3년 보유 시 양도차익의 6%, 이후 1년마다 2%씩 늘어 15년 이상이면 최대 30%까지 공제됩니다. 다만 다주택 중과 대상이거나 미등기 양도 등은 공제에서 제외됩니다.

Q: 기본공제 250만원은 누구나 받나요?

양도소득 기본공제 250만원은 과세 대상자라면 1년에 1회(인별) 적용됩니다. 같은 해에 여러 건을 양도하면 합쳐서 한 번만 공제됩니다.

Q: 다주택 중과는 세금이 얼마나 늘어나나요?

조정대상지역 주택을 다주택자가 팔 때 기본세율에 2주택은 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 더해지고 장기보유특별공제도 배제됩니다. 다만 중과 유예 조치가 수시로 바뀌므로 양도 시점의 국세청 안내를 반드시 확인하세요.

양도가액·취득가액·필요경비·보유기간을 입력하면 양도차익, 장기보유특별공제, 과세표준, 양도소득세와 지방소득세(10%)를 합친 총 납부세액을 자동 계산합니다. 2026년 세율 기준, 다주택 중과 옵션 포함.

양도가액 (판 금액)

원

취득가액 (산 금액)

원

필요경비 (취득세·중개비·수리비 등)

원

보유기간

년

다주택 중과 (조정대상지역 주택 양도 시 — 해당 없으면 기본)

⚠️ 이 계산기는 참고용 추정치입니다. 양도소득세는 1세대 1주택 비과세, 조정대상지역 다주택 중과·중과 유예, 일시적 2주택, 상속·증여 취득, 감면(8년 자경농지 등), 단기 보유 중과세율, 분양권·입주권 특례 등에 따라 크게 달라집니다. 실제 세액과 차이가 날 수 있으니, 정확한 계산과 신고는 반드시 국세청 홈택스(모의계산)나 세무사 등 전문가를 통해 확인하세요.

양도소득세 계산 흐름

부동산 양도세는 아래 순서로 계산합니다. 이 계산기도 동일한 흐름을 따릅니다.

① 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
② 양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유특별공제
③ 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제 250만원
④ 산출세액 = 과세표준 × 누진세율 − 누진공제 (중과 시 세율 +20·30%p)
⑤ 지방소득세 = 산출세액 × 10%
⑥ 총 납부세액 = 산출세액 + 지방소득세

장기보유특별공제율 (일반 부동산)

3년 이상 보유한 토지·상가·일반 주택은 보유기간에 따라 양도차익의 일부를 공제합니다. 3년부터 6%, 1년마다 2%씩, 최대 30%(15년 이상)입니다.

보유기간	공제율	보유기간	공제율
3년 이상	6%	10년 이상	20%
4년 이상	8%	11년 이상	22%
5년 이상	10%	12년 이상	24%
6년 이상	12%	13년 이상	26%
7년 이상	14%	14년 이상	28%
8년 이상	16%	15년 이상	30%
9년 이상	18%	—	—

※ 1세대 1주택 고가주택(양도가 12억 초과)은 보유·거주 각 연 4%(최대 각 40%) 특례가 별도 적용됩니다. 이 계산기는 일반 공제율(연 2%)만 반영합니다.

2026년 양도소득세율표 (기본 누진세율)

과세표준	세율	누진공제
1,400만원 이하	6%	-
1,400만~5,000만원	15%	126만원
5,000만~8,800만원	24%	576만원
8,800만~1.5억원	35%	1,544만원
1.5억~3억원	38%	1,994만원
3억~5억원	40%	2,594만원
5억~10억원	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

※ 위 세율은 2년 이상 보유한 부동산 기준입니다. 1년 미만 단기 보유(주택·입주권 70%, 그 외 50%) 등 단기 양도는 별도 중과세율이 적용됩니다.

1세대 1주택 비과세 요건 (간단)

양도일 현재 1세대가 1주택만 보유
2년 이상 보유 (조정대상지역 취득분은 2년 이상 거주 요건 추가)
양도가액 12억원 이하는 전액 비과세, 12억 초과분만 과세

요건을 모두 충족하면 양도세가 비과세됩니다. 이 계산기는 과세 대상(비과세 아님) 가정으로 계산하므로, 1세대 1주택 비과세 해당자는 결과가 달라집니다.

절세 팁

보유기간을 늘려 장기보유특별공제율을 높이면 과세표준이 줄어듭니다.
필요경비 영수증(취득세, 중개수수료, 자본적 지출=새시·확장 등)을 꼼꼼히 챙기면 양도차익이 줄어듭니다.
기본공제 250만원은 인별·연 1회이므로, 양도 시기를 해를 나눠 분산하면 공제를 더 받을 수 있습니다.
부부 공동명의는 각자 과세표준이 낮아져 누진세율·기본공제에서 유리할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

장기보유특별공제는 언제부터 받나요?

일반 부동산은 3년 이상 보유해야 하며, 3년 6%부터 1년마다 2%씩 늘어 15년 이상이면 최대 30%입니다. 다주택 중과 대상은 공제가 배제됩니다.

기본공제 250만원은 누구나 받나요?

과세 대상이면 1년에 1회(인별) 적용됩니다. 같은 해 여러 건을 양도하면 합산해 한 번만 공제됩니다.

다주택 중과는 세금이 얼마나 늘어나나요?

기본세율에 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p가 더해지고 장기보유특별공제도 배제됩니다. 중과 유예가 수시로 바뀌니 양도 시점 기준을 꼭 확인하세요.