LTV란?
LTV(Loan To Value, 주택담보인정비율)는 주택 가격 대비 대출 가능 금액의 비율입니다. 집값이 5억원이고 LTV 한도가 40%면 최대 2억원까지 담보대출이 나온다는 뜻이죠.
역으로 최대 대출가능액 = 주택가격 × 한도 LTV(%) 로 계산합니다.
여기서 주택가격은 보통 KB시세·감정가를 기준으로 하며, 실거래가(매매가)보다 낮게 잡히면 대출 한도도 그만큼 줄어듭니다.
지역·유형별 LTV 한도 (2026)
2025년 6·27 대책 이후 수도권·규제지역은 규제가 크게 강화됐습니다. 아래는 주택구입 목적 주담대의 대략적인 한도입니다.
| 구분 | 규제지역 (투기과열·조정) | 수도권 비규제 | 지방(비수도권) |
|---|---|---|---|
| 무주택 (일반) | 40% | 70% | 70% |
| 무주택 · 생애최초 | 70% | 70% | 80% |
| 1주택 (처분조건부) | 40% | 50% | 60% |
| 다주택 | 불가 | 60% | 60% |
LTV·DTI·DSR은 함께 적용됩니다
LTV 한도까지 나온다고 그 금액을 다 빌릴 수 있는 건 아닙니다. 세 규제를 모두 통과한 가장 낮은 금액이 실제 한도입니다.
- LTV — 집값 대비 대출 비율 (담보의 크기)
- DTI — 연소득 대비 주담대 원리금 + 기타대출 이자 비율
- DSR — 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 비율 (보통 40%, 2026년 스트레스 금리 가산으로 한도 축소)
즉 집값은 비싸도 소득이 낮으면 DSR·DTI에서 먼저 막혀 LTV 한도만큼 못 받는 경우가 많습니다.
방공제(소액임차보증금)도 빠집니다
은행은 주택임대차보호법상 보호되는 최우선변제금(소액임차보증금)을 미리 떼고 대출해 줍니다. 이를 방공제라고 하며, 2026년 기준 서울은 약 5,500만원, 과밀억제권역은 약 4,800만원 등 지역별로 차감됩니다.
MCI·MCG(모기지신용보험·신용보증)에 가입하면 방공제 없이 LTV 한도까지 받을 수 있습니다. 이 계산기는 방공제 차감 전 기준이므로, 실제 실행액은 그만큼 더 줄 수 있습니다.
자주 묻는 질문
LTV가 높으면 무조건 많이 빌릴 수 있나요?
아닙니다. LTV 한도, 지역별 금액 상한(수도권·규제지역 6억원), DSR·DTI, 방공제 차감액, 은행 심사 중 가장 낮은 금액이 최종 한도입니다.
생애최초면 LTV 80%까지 되나요?
지방은 80%까지 가능하지만, 수도권·규제지역은 6·27 대책으로 70% + 6억 한도 + 6개월 내 전입의무가 적용됩니다.
방공제가 뭔가요?
최우선변제금을 미리 공제하는 것으로 서울 기준 약 5,500만원이 빠질 수 있습니다. MCI·MCG 가입 시 면제됩니다.
※ 본 계산 결과는 참고용이며, 규제 지역·비율·금액 상한은 정부 정책에 따라 수시로 바뀔 수 있습니다. 실제 대출 한도·적용 기준은 반드시 금융기관에서 확인하시기 바랍니다.